Per espressa previsione di legge, da tali convenzioni è scaturito un vincolo relativo alla determinazione del prezzo di cessione e del canone di locazione degli alloggi, che, pertanto, possono essere immessi sul mercato solo a determinate condizioni, cioè ad un prezzo e canone di locazione non superiore a quello stabilito dalla Legge o dalla convenzione.
Il comma 45 dell'art. 31 della L. 448/1998 prevede che i comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962 n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'articolo 51 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'art. 35, comma 4 della medesima L. 862/1971.
Il comma 47 dell'art. 31 della L. 448/1998 prevede, relativamente alle aree concesse in diritto di superficie ai sensi dell'art. 35 della L. 865/71, che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree possa avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la corrispondente quota millesimale, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
Il comma 49-bis, introdotto dal D.L. 70/2011 convertito in L. 106/2011, consente la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48, e successive modificazione introdotte dal decreto del Mef n. 151 del 10 novembre 2020.
In virtù delle norme sopra richiamate, l’Amministrazione Comunale offre la possibilità della trasformazione delle aree concesse in diritto di superficie in diritto di proprietà e la contestuale eliminazione dei vincoli di commercializzazione.
Con la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà si diventa proprietari, in proporzione ai millesimi dell'area su cui è edificato l'immobile comprese le aree di pertinenza per cui l'alloggio potrà essere venduto con la piena disponibilità dell'area su cui insiste.
Si ricorda, infatti, che il valore di un appartamento in diritto di superficie è inferiore a quello di un appartamento in piena proprietà, proprio perché dopo 99 anni il terreno su cui è costruito ritorna nella piena disponibilità del Comune, insieme alla proprietà del fabbricato, salvo rinnovo.
La rimozione dei vincoli del prezzo di alienazione e del canone di locazione, inoltre, permetterà di vendere o locare l'alloggio al valore corrente di mercato senza l’obbligo di chiede al Comune la determinazione del prezzo massimo di vendita o del canone massimo di locazione.
La trasformazione del diritto e la rimozione dei vincoli avvengono tramite la stipula di nuova convenzione tra le parti mediante atto notarile con il corrispettivo versamento di una somma per il riscatto del diritto di proprietà dell’area ove insiste il fabbricato e di un corrispettivo aggiuntivo per l’eliminazione dei vincoli di commercializzazione; gli importi vengono calcolate in base ai millesimi di proprietà.
Si precisa che gli interessati all’acquisizione del diritto di proprietà non devono necessariamente procedere alla contestuale rimozione del vincolo di commercializzazione e il passaggio può avvenire anche per singole unità immobiliari, non essendo obbligatoria l’accettazione da parte di tutti i condòmini.
Si evidenzia che non è obbligatorio presentare la domanda per ottenere la cessione del diritto di proprietà e la rimozione dei vincoli di commercializzazione, in tal caso rimarranno tutti i vincoli contenuti nella convenzione originale sottoscritta con il Comune.
